時(shí)間 2020.12.10
來(lái)源 中指研究院2020年，一個(gè)不同尋常的一年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，世界正經(jīng)歷著百年未有之大變局。這一年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，表現(xiàn)亦超預(yù)期，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，但房地產(chǎn)金融監(jiān)管不放松，在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將怎樣變化？
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆發(fā)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)較大沖擊。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，強(qiáng)調(diào)積極的財(cái)政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，多次降準(zhǔn)降息下，貨幣環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松。具體來(lái)看，在2月、4月中央下調(diào)了1年期和5年期以上LPR，央行亦通過(guò)多次公開(kāi)市場(chǎng)操作釋放流動(dòng)性，年內(nèi)7天逆回購(gòu)利率下調(diào)兩次至2.2%，14天逆回購(gòu)利率亦下調(diào)兩次至2.35%；中期借貸便利（MLF）操作中標(biāo)利率全年下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)至2.95%，TMLF中標(biāo)利率亦下調(diào)至2.95%，利率的下調(diào)帶動(dòng)企業(yè)融資成本的下降，個(gè)人端房貸利率亦有所下調(diào)。
圖：2019年8月以來(lái)1年期和5年期以上LPR走勢(shì)
資料來(lái)源：央行，中指研究院綜合整理
中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位不變，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部等中央部委多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來(lái)，受熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。
地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策，但整體來(lái)看，除深圳等個(gè)別城市外，多數(shù)城市出臺(tái)的調(diào)控政策較為溫和。
圖：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)。一季度受疫情影響新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來(lái)隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計(jì)漲幅均在1%以上，10-11月價(jià)格累計(jì)上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，2020年11月，百城新建住宅均價(jià)15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.32%，較10月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)41個(gè)月在0.6%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行。
圖：2019年至2020年11月重點(diǎn)城市群新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
從各梯隊(duì)城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市疫情下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，疫情后市場(chǎng)快速回溫，2020年1-11月一線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.77%，在各梯隊(duì)城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大3.43個(gè)百分點(diǎn)。二線部分城市政策收緊后，市場(chǎng)降溫，1-11月二線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個(gè)百分點(diǎn)。三四線代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各梯隊(duì)城市中最大。從各城市群來(lái)看，2020年1-11月長(zhǎng)三角、珠三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長(zhǎng)三角累計(jì)漲幅為近四年同期最高水平。
百城二手住宅價(jià)格整體穩(wěn)中有漲，今年以來(lái)累計(jì)漲幅在3%以內(nèi)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.69%；單月來(lái)看，2020年11月，百城二手住宅均價(jià)為15448元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，較10月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)12個(gè)月上漲，且漲幅均在0.5%以內(nèi)，整體價(jià)格保持穩(wěn)定；同比上漲2.70%，漲幅較10月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。
隨著疫情影響的逐步消退，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅已超去年同期水平，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量占比僅兩成左右，整體價(jià)格穩(wěn)中有升。分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大；二線城市漲幅有所收窄，7月以來(lái)部分熱點(diǎn)城市受政策收緊影響，房?jī)r(jià)歸于平穩(wěn)；三四線代表城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅收窄幅度最為明顯，整體保持在低位。分城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅位列主要城市群首位，內(nèi)部多個(gè)城市累計(jì)漲幅居百城前列；珠三角樓市活躍度提升，核心城市政策收緊，需求外溢下周邊城市市場(chǎng)升溫；京津冀和山東半島樓市持續(xù)恢復(fù)，但相對(duì)緩慢。
成交：重點(diǎn)城市成交規(guī)模已基本恢復(fù)，長(zhǎng)三角、珠三角代表城市表現(xiàn)突出
圖：2017-2020年11月50個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2020年重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比小幅調(diào)整，整體規(guī)模接近前三年平均水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬(wàn)平方米，處于2015年以來(lái)同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整體規(guī)模接近前三年平均水平。分季度來(lái)看，一季度在新冠肺炎疫情沖擊下，商品住宅市場(chǎng)交易量明顯縮減；二季度起，疫情快速緩和、中央及地方采取的各項(xiàng)支持政策開(kāi)始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營(yíng)銷(xiāo)，壓制需求恢復(fù)釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)回升。單月來(lái)看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，絕對(duì)規(guī)模趕超前三年平均水平，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。
圖：2019年以來(lái)50個(gè)代表城市及長(zhǎng)三角、珠三角代表城市商品住宅成交面積同比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
疫情后長(zhǎng)三角市場(chǎng)率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先增長(zhǎng)。2020年1-11月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積降幅收窄，其中長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)代表城市整體規(guī)模同比分別增長(zhǎng)5.5%、20.7%，是支撐50城市場(chǎng)規(guī)模的主要力量。其中長(zhǎng)三角地區(qū)受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早，3月起市場(chǎng)規(guī)?；謴?fù)幅度即較為突出，直至6月，同比增幅均明顯領(lǐng)先于50城及珠三角地區(qū)；下半年，受區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)收緊影響，加之壓制需求高位釋放后支撐度減弱，長(zhǎng)三角同比領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)不再突出。而珠三角地區(qū)核心城市調(diào)控雖也有收緊，但深圳城市規(guī)劃定位高，新房資源稀缺，供應(yīng)大幅放量帶動(dòng)需求積極入市，加之隨著深圳、東莞調(diào)控收緊，廣州區(qū)域人才政策的放松吸引置業(yè)需求積極流入，下半年以來(lái)珠三角地區(qū)代表城市商品住宅成交規(guī)模同比增幅持續(xù)領(lǐng)先于50城整體及長(zhǎng)三角30個(gè)百分點(diǎn)左右，短期市場(chǎng)活躍度較高。
供應(yīng)與庫(kù)存：市場(chǎng)短期供應(yīng)相對(duì)充足，可售面積穩(wěn)步提升至近年高位
圖：2018年至2020年11月20個(gè)代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2020年重點(diǎn)城市整體供應(yīng)規(guī)模略高于去年同期。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，20個(gè)代表城市商品住宅月均新批上市面積約2044萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約3%。短期庫(kù)存來(lái)看，可售面積穩(wěn)步提升，短期庫(kù)存規(guī)模及去化時(shí)間均提升至近年高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月底，20個(gè)代表城市商品住宅可售面積提升至2.2億平方米以上，短期庫(kù)存規(guī)模較2019年末增長(zhǎng)11.4%。按近12個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度計(jì)算，截至10月底，20個(gè)代表城市短期庫(kù)存去化時(shí)間為11.9個(gè)月，較2019年末延長(zhǎng)1.9個(gè)月。當(dāng)前，代表城市短期庫(kù)存規(guī)模及去化時(shí)間已提升至近年高位，但整體仍處合理區(qū)間。
成交結(jié)構(gòu)：多數(shù)城市套總價(jià)繼續(xù)上漲，高端改善需求加速釋放
價(jià)格水平：多數(shù)城市套總價(jià)繼續(xù)上漲，部分城市群內(nèi)熱點(diǎn)城市漲幅突出
基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤(pán)分為三類(lèi)：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤(pán)進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤(pán)，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤(pán)，后60%屬于中低價(jià)位樓盤(pán)。
圖：2020年30個(gè)城市樓盤(pán)套總價(jià)的分類(lèi)及其對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格區(qū)間（萬(wàn)元）
注：不同城市樓盤(pán)成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類(lèi)型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型請(qǐng)參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說(shuō)明。2020年數(shù)據(jù)均為1-10月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，下同。
30個(gè)代表城市中，成都、沈陽(yáng)、西安、蘇州及無(wú)錫等城市成交套總價(jià)均值及中位數(shù)漲幅較為突出，濟(jì)南樓盤(pán)成交套總價(jià)均值與中位數(shù)均較2019年明顯下降，市場(chǎng)行情延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，一線城市中，上海套總價(jià)均值和中位數(shù)分別以675及473萬(wàn)元居30城之首，北京套總價(jià)均值和總位數(shù)均有所上漲，深圳和廣州樓盤(pán)成交套總價(jià)均值則分別下降1.5%、1.9%至537萬(wàn)元、317萬(wàn)元。二線城市中，濟(jì)南成交套總價(jià)均值與中位數(shù)分別較2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30個(gè)代表城市中最為顯著；而蘇州、成都、沈陽(yáng)、合肥等地套總價(jià)均值與中位數(shù)漲幅均在兩位數(shù)水平，其中蘇州在中高端項(xiàng)目集中入市帶動(dòng)下，套總價(jià)均值與中位數(shù)較2019年分別上漲19.9%、23.6%，漲幅均居二線代表城市首位。三線代表城市中，東部發(fā)達(dá)城市群內(nèi)三線城市套總價(jià)漲幅較為突出，其中東莞、佛山套總價(jià)均值均較2019年上漲10%以上。
整體來(lái)看，2020年，除濟(jì)南外，其余29個(gè)代表城市樓盤(pán)套總價(jià)均值或中位數(shù)均較2019有所上漲，但下半年調(diào)控收緊綜合影響下，套總價(jià)漲幅趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)較為突出。目前90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主流地位，但值得注意的是，疫情的發(fā)生推動(dòng)了高端改善需求的釋放，代表城市中多數(shù)城市144-200平方米及200平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比有所提升。
土地市場(chǎng)整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長(zhǎng)，出讓金增長(zhǎng)近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長(zhǎng)2.2%；成交9.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%；住宅用地出讓金為4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%。
住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，平均溢價(jià)率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)為4698元/平方米，同比上漲10.9%；平均溢價(jià)率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價(jià)的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動(dòng)全國(guó)成交樓面均價(jià)上漲。
圖：2020年1-11月各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指﹒地主
一線城市供求規(guī)模明顯增加，同比增幅均超2成；二線和三四線城市成交面積小幅增長(zhǎng)。價(jià)格方面，各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲。整體來(lái)看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性較大，企業(yè)拿地積極性受挫，土地市場(chǎng)熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對(duì)寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，土地市場(chǎng)逐步升溫；三季度以來(lái)，多地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，企業(yè)資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市?chǎng)逐漸回歸理性，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍較高。
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：銷(xiāo)售額持續(xù)增長(zhǎng)，已有32家房企進(jìn)入千億陣營(yíng)
表：2020年1-11月千億、百億房企數(shù)量及銷(xiāo)售額增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
TOP100房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐漸回升，各陣營(yíng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化。2020年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為1128.2億元，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為12.0%。1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共32家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為9.7%。第一陣營(yíng)（500-1000億）共27家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為12.3%。第二陣營(yíng)（200-500億）有60家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為10.4%；第三陣營(yíng)（100-200億）共38家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為-0.1%；第四陣營(yíng)共13家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為-5.3%。
圖：2016年至2020年11月代表房企月度銷(xiāo)售額及同比增速
注：代表企業(yè)包括：萬(wàn)科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤(rùn)置地、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商蛇口、首創(chuàng)、合景泰富、越秀，下同
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)
代表企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彙?/span>2020年1-11月，20家品牌房企累計(jì)銷(xiāo)售金額5.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.0%；累計(jì)銷(xiāo)售面積4.0億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個(gè)百分點(diǎn)。3月以來(lái)，隨著疫情得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)，上半年代表房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與去年同期基本持平。7月以來(lái)，房企加快推盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)力度，預(yù)計(jì)在沖刺全年銷(xiāo)售目標(biāo)下，代表企業(yè)整體銷(xiāo)售規(guī)模仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
拿地情況：代表企業(yè)投資強(qiáng)度加大，布局向高能級(jí)城市回歸
圖：2016年至2020年11月代表企業(yè)拿地面積和金額情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指﹒地主
企業(yè)拿地銷(xiāo)售比小幅回升，投資強(qiáng)度有所加大。2020年1-11月，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地2.7億平方米，同比下降8.7%；累計(jì)拿地金額1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.6%。20家代表房企拿地金額占同期銷(xiāo)售金額的比重為29.7%，較2019年同期有所回升。代表房企投資布局向高能級(jí)城市回歸，一線城市拿地金額占比有所提升。2020年以來(lái)，代表房企投資布局更傾向于有基本面支撐的高能級(jí)城市，新增土儲(chǔ)中一線城市占比顯著提升，1-11月代表房企在一線城市拿地金額占比為19.4%，較2019年提高近4.1個(gè)百分點(diǎn)。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，展望2021年，國(guó)際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題仍值得關(guān)注，就業(yè)形勢(shì)雖有好轉(zhuǎn)，但整體仍面臨較大壓力。未來(lái)中央仍將多舉措暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國(guó)內(nèi)需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中央將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重在穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的資金環(huán)境，M2增速有望保持在高位區(qū)間。房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制繼續(xù)加快建立，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化，防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
政策方面，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》發(fā)布，提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，整體樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致，未來(lái)五年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松，限價(jià)或有改善空間。另外，《建議》中提出要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，合理的住房消費(fèi)依然是被鼓勵(lì)和支持的對(duì)象，調(diào)控政策或?qū)⒃谙嚓P(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化?！巴苿?dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，亦預(yù)示著房地產(chǎn)與金融將更多地注重協(xié)調(diào)發(fā)展，在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮更重要的作用。
總體預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售面積小幅調(diào)整，新開(kāi)工維持高位，開(kāi)發(fā)投資額保持中高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策走向及重要會(huì)議精神，對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：
在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積小幅調(diào)整，銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開(kāi)工維持高位，投資中高速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，或?qū)⑼苿?dòng)需求釋放更趨理性，預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷(xiāo)售面積下降2.3%~3.8%；鑒于銷(xiāo)售均價(jià)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及一二線城市銷(xiāo)售較好等因素影響下仍將保持結(jié)構(gòu)性上漲（3.9%~5.4%），2021年商品房銷(xiāo)售額仍有望實(shí)現(xiàn)新突破。供應(yīng)端，“三道紅線”試行背景下，房企資金壓力及銷(xiāo)售去化壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，新開(kāi)工積極性難有明顯提升，整體新開(kāi)工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但2020年土地成交面積的增加將支撐新開(kāi)工規(guī)模維持高位，預(yù)計(jì)2021年新開(kāi)工降幅將在0.1%~1.6%之間；投資方面，預(yù)計(jì)2021年在建項(xiàng)目施工進(jìn)度將加快推進(jìn)，帶動(dòng)建安投資支撐開(kāi)發(fā)投資額繼續(xù)增長(zhǎng)，但考慮到土地購(gòu)置費(fèi)增速存在較大調(diào)整壓力，全年開(kāi)發(fā)投資額增速或回落至中高位水平，據(jù)模型測(cè)算在5.4%~6.9%之間。
2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏將放緩，整體銷(xiāo)量存小幅調(diào)整壓力，在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城鎮(zhèn)化帶來(lái)的紅利。但值得注意的是，在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程、市場(chǎng)周期、外界環(huán)境變化、供需支撐度不同等因素影響下，重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情存在一定分化，應(yīng)注意把握區(qū)域分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)存增長(zhǎng)空間，成渝整體或有周期調(diào)整壓力，長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游城市群市場(chǎng)規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向增
綜合對(duì)五大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、調(diào)控政策、發(fā)展規(guī)劃前景與供需兩端支撐所做的分析，及對(duì)2021年宏觀環(huán)境的預(yù)判，我們對(duì)2021年五大城市群市場(chǎng)趨勢(shì)做出如下判斷。
表：2021年五大城市群市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
粵港澳大灣區(qū)區(qū)域頂層設(shè)計(jì)已落地，中央支持政策多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，加之前幾年區(qū)域整體市場(chǎng)持續(xù)低幅調(diào)整，市場(chǎng)需求存在部分壓制，在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展利好持續(xù)顯現(xiàn)的背景下，市場(chǎng)回升動(dòng)力強(qiáng)。供應(yīng)端，2020年區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)，新開(kāi)工較為積極，將有效改善需求整體供應(yīng)狀況。預(yù)計(jì)受供需兩端均向好影響，2021年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模存增長(zhǎng)空間，鑒于目前地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲仍存較大動(dòng)力，預(yù)計(jì)調(diào)控有進(jìn)一步升級(jí)可能，在此背景下，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)漲幅將有所回落。
長(zhǎng)三角城市群區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸引力與粵港澳大灣區(qū)存在較大相似度，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也較為旺盛，但鑒于2020年需求積極釋放，短期繼續(xù)提升空間相對(duì)有限。當(dāng)前長(zhǎng)三角地區(qū)交易市場(chǎng)及土地市場(chǎng)熱度在調(diào)控政策影響下，均顯現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)將保持嚴(yán)格調(diào)控。結(jié)合供應(yīng)端取得明顯改善的狀況來(lái)看，預(yù)計(jì)2021年長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將有小幅增長(zhǎng)，整體呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)格局。
京津冀城市群受一體化推進(jìn)節(jié)奏及短期規(guī)劃利好有限影響，難以給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)額外的需求增量，且人口流入規(guī)模相對(duì)較少，但考慮到近幾年區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，整體銷(xiāo)量較過(guò)去高位存在一定差距，在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的環(huán)境下，需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計(jì)2021年京津冀整體市場(chǎng)規(guī)模維穩(wěn)，但內(nèi)部行情將有所分化。北京政策穩(wěn)定，需求旺盛，供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)量將繼續(xù)增長(zhǎng)；天津市場(chǎng)情緒相對(duì)冷清，短期難有明顯改善；環(huán)京地區(qū)，受益于區(qū)域交通一體化利好的兌現(xiàn)，加之調(diào)控負(fù)面效應(yīng)已逐步消解，需求有望低位回升。
成渝城市群有區(qū)域規(guī)劃即將落地，短期政策利好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場(chǎng)需求持續(xù)高位釋放，規(guī)劃利好的落地或在短期內(nèi)可支撐需求規(guī)模維持高位，但區(qū)域整體市場(chǎng)仍存周期調(diào)整壓力，2021年成渝城市群市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)中或有小幅調(diào)整，城市內(nèi)部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調(diào)控收緊，2021年市場(chǎng)規(guī)模存調(diào)整壓力；重慶前兩年市場(chǎng)周期自發(fā)調(diào)節(jié)，需求存在壓制，預(yù)計(jì)2021在規(guī)劃利好支撐下，市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)；成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對(duì)有限，加之棚改缺位，2021年城市群內(nèi)三四線城市市場(chǎng)或面臨調(diào)整壓力。
長(zhǎng)江中游城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情中受到較大沖擊，且新開(kāi)工規(guī)模在活動(dòng)管制影響下有所縮減，市場(chǎng)規(guī)模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對(duì)性政策支持下，預(yù)計(jì)長(zhǎng)江中游城市群宏觀經(jīng)濟(jì)面將有普遍性恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預(yù)計(jì)2021年長(zhǎng)江中游城市群市場(chǎng)規(guī)模將有所增長(zhǎng)，但因經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)尚需時(shí)間，需求上行幅度將相對(duì)平緩。
（文章來(lái)源：公眾號(hào)-中指研究院）
返回列表
公司地址/Address
電話/Tel
手機(jī)/Phone
郵箱/E-mail
友情鏈接
